Основные вопросы при банкротстве с ипотекой
Что произойдёт с ипотечной квартирой при банкротстве гражданина? Реально ли сохранить жильё до подачи заявления? Можно ли оставить квартиру уже в ходе процедуры? Дадут ли ипотеку после банкротства? Возможна ли отсрочка продажи жилья? Важно: 8 августа 2024 года был принят «Закон о сохранении ипотеки при банкротстве». Его подробный разбор можно найти в нашей отдельной статье.
Почему ипотека часто приводит к банкротству
Сегодня немногие могут купить жильё без заёмных средств — чаще всего используется ипотека, то есть целевой кредит под залог недвижимости. Только за 11 месяцев 2023 года банки выдали ипотечных займов почти на 7 трлн рублей.
Экономическая нестабильность, сокращение доходов, потеря работы и рост цен приводят к тому, что обслуживать такие обязательства становится всё сложнее. На практике ипотека нередко «тянет» за собой дополнительные кредиты и займы: люди стараются не допустить просрочек по основному обязательству, но в итоге долговая нагрузка растёт. В какой-то момент ежемесячные платежи начинают превышать доход, и человек объективно теряет платежеспособность, задумываясь о банкротстве как о выходе из ситуации.
Что будет с ипотечной квартирой при банкротстве
В большинстве случаев признание гражданина неплатежеспособным связано с реализацией имущества, включая недвижимость. Закон действительно защищает единственное жильё от взыскания, однако это правило не работает автоматически в отношении ипотечной квартиры.
Если жильё находится в залоге у банка, действует закон об ипотеке и устоявшаяся судебная практика: при нарушении обязательств кредитор вправе обратить взыскание на предмет залога, даже если это единственное место проживания должника.
Пока ипотека не погашена, распоряжение квартирой ограничено: её нельзя продать, подарить или переоформить без согласия банка. При банкротстве залоговая недвижимость, как правило, включается в конкурсную массу и реализуется через торги — этим занимается либо судебный пристав, либо финансовый управляющий.
Влияют ли дети, зарегистрированные в квартире
Наличие зарегистрированных несовершеннолетних детей само по себе не защищает ипотечную квартиру от продажи. Если жильё является предметом залога, оно всё равно может быть реализовано.
Когда банкротство с ипотекой имеет смысл
Процедура обычно оправдана в тех случаях, когда общий размер долгов существенно превышает рыночную стоимость квартиры. Перед принятием решения важно взвесить риск утраты жилья и заранее оценить финансовые последствия. На этом этапе полезно заранее рассчитать стоимость банкротства, чтобы понять, насколько процедура будет для вас посильной.
Можно ли сохранить ипотечную квартиру до банкротства
При финансовых трудностях заёмщики часто стараются в первую очередь платить по ипотеке, откладывая остальные кредиты. Это объяснимо: жильё может быть единственным, в него вложены годы выплат, материнский капитал или другие государственные средства.
Однако распространённое заблуждение состоит в том, что можно обанкротиться только по «проблемным» кредитам, продолжая платить ипотеку. Закон не позволяет списывать долги выборочно: в процедуру включаются все обязательства, существующие на момент подачи заявления. Кроме того, нельзя выделять одного кредитора и платить только ему — за этим следит финансовый управляющий. Даже если по ипотеке нет просрочек, залоговый кредитор обязан заявить свои требования в деле о банкротстве.
Единственный реальный способ сохранить ипотечную квартиру до банкротства — попытаться стабилизировать ситуацию без процедуры несостоятельности: договориться с банком о кредитных каникулах, рефинансировании или реструктуризации. Но такие меры зависят исключительно от решения банка и доступны не всем.
Можно ли сохранить квартиру в ходе банкротства
Если процедура уже началась, вариантов немного. Первый — введение реструктуризации долгов, при которой утверждается новый график выплат и имущество не реализуется. Для этого нужно соответствовать ряду условий, главное из которых — реальная возможность погасить долги в установленный срок.
Второй вариант — мировое соглашение с кредиторами. Его можно заключить на любой стадии банкротства, утвердив новый порядок и сроки погашения задолженности, иногда с особыми условиями по штрафам и пеням.
Дадут ли ипотеку после банкротства
На решение банка влияет множество факторов, но ключевой из них — кредитная история. Как правило, к моменту банкротства в ней уже есть сведения о просрочках. После завершения процедуры долги считаются списанными, однако статус банкрота сохраняет значение.
В течение пяти лет по закону необходимо уведомлять кредиторов о факте банкротства. Формального запрета на получение ипотеки нет, но на практике банки относятся к таким заёмщикам осторожно. Через 7 лет данные в БКИ обновляются, и вероятность одобрения заметно возрастает.
Возможна ли отсрочка реализации квартиры
Прямой юридической отсрочки продажи ипотечного жилья закон не предусматривает. Однако на практике процесс реализации часто затягивается из-за этапности процедуры: требуется оценка имущества, подготовка торгов, формирование реестра кредиторов, рассмотрение заявлений и ходатайств судом.
Кроме того, на выставленный объект может не найтись покупатель, и тогда торги запускаются повторно на новых условиях, что также увеличивает сроки. Поэтому фактическая продажа жилья нередко откладывается по объективным причинам.
Итог
Ипотечная квартира действительно находится под риском при банкротстве, так как является залоговым имуществом. Однако каждая ситуация индивидуальна: значение имеют размер долгов, стадия выплат по ипотеке, наличие дохода и позиция кредиторов. Прежде чем начинать процедуру банкротства с ипотекой, разумно оценить перспективы и риски вместе со специалистами, а не принимать решение вслепую.