Получив ключи от новой квартиры, многие новоселы начинают строить грандиозные планы по ее переустройству: снести стены, перенести кухню, прорубить новые проемы. Однако энтузиазм часто сталкивается с жесткими рамками законодательства и строительных норм. Игнорирование правил не только нарушает покой соседей, но и может привести к серьезным штрафам и предписанию вернуть все в исходное состояние. В этом материале мы разберем, почему нельзя бездумно перекраивать жилье и как правильно подойти к вопросу перепланировки, чтобы не нажить проблем.
Свободная планировка: мифы и реальность
— Перепланировки были популярны всегда, а не только в последние годы. Раньше люди действовали по принципу «моя квартира — что хочу, то и делаю», — отмечает специалист по согласованию перепланировок Сергей Блинков. — В советское время в панельных домах часто выбивали вентиляционные шахты, чтобы поставить на их место холодильник, а в хрущевках создавали изолированные комнаты, отрезая часть пространства от проходных помещений.
Сегодня далеко не все понимают, что даже квартира со свободной планировкой не дает carte blanche на любые изменения. Собственник обязан соблюдать общие строительные и санитарные нормы. Например, нельзя самовольно переносить санузел или кухню в другую часть квартиры. Особенно это касается панельных домов, где практически все стены являются несущими. Нередко в интернете можно встретить истории, где люди, не задумываясь о последствиях, объединяют кухню с лоджией и делают проемы в несущих стенах, будучи уверенными в своей правоте лишь потому, что «стало красиво».
— Проектировать идеальное для всех жилье невозможно, поэтому люди стремятся что-то изменить. Часто это происходит по накатанной схеме: нет проема — его делают, есть — закладывают. Социальное давление тоже играет роль: все вокруг делают ремонт, значит, и мне надо. Порой доходит до абсурда: была ситуация, когда девушка хотела изменить форму санузла с квадратной на круглую просто ради изменения, — добавляет разработчик проектной документации Сергей Бирюк.
Строгие запреты: что делать категорически нельзя
Перепланировка — процесс, требующий не только финансовых вложений, но и строгого соблюдения правил. Нарушение этих норм грозит не только отказом в согласовании, но и подрывом конструктивной целостности здания, а также серьезными санкциями со стороны контролирующих органов, вплоть до штрафов и принудительного восстановления исходной планировки.
1. Несущие колонны — табу для любых манипуляций
— Монолитные колонны некоторые воспринимают как досадную помеху, мешающую дизайну. Однако их размер и расположение просчитаны инженерами для обеспечения прочности всего дома, — предупреждает Сергей Блинков. — Запрещено что-либо делать с колоннами: штробить, спиливать части или, тем более, демонтировать.
На форумах иногда обсуждаются безумные идеи, например, спилить выступ колонны для выравнивания стены. Вместо таких рискованных действий проблему можно решить грамотной отделкой, например, обшивкой гипсокартоном. Пусть комната немного уменьшится, но это несравнимо безопаснее, чем ослаблять несущую конструкцию, особенно на нижних этажах.
Бывали случаи, когда «шабашники»-сантехники проштрабливали колонны для прокладки труб, а хозяева, доверяя «профессионалам», даже не подозревали об опасности. А один мужчина, обратившийся для узаконивания переделки, выбил в колонне аккуратные ниши-полки для безделушек и искренне не понимал, почему специалисты отказываются с ним работать.
2. Вентиляционные шахты: не трогать!
Вентшахты и каналы — такая же незыблемая часть конструкции, как и колонны. Запрещены любые работы с ними, включая смещение вентиляционного отверстия даже на небольшое расстояние. Это может нарушить циркуляцию воздуха во всей системе, ухудшив работу вытяжки в вашей и соседних квартирах.
3. Объединение лоджии/балкона с комнатой
— Это одна из самых распространенных нелегальных перепланировок. Раньше такое иногда согласовывали, но современное законодательство строго запрещает присоединение неотапливаемого помещения к отапливаемому, — поясняет эксперт.
Запрет обусловлен нарушением теплотехнического расчета здания и пожарных норм (балкон является местом эвакуации). Часто люди, сделав такое объединение, сталкиваются с холодом, даже утеплив лоджию. Незаконным является и вынос радиаторов на балкон. Если очень хочется больше света, можно рассмотреть вариант согласования французского окна с переносом батареи (без увеличения ее мощности), но только после получения всех разрешений.
4. Помещения без естественного света
Закон требует, чтобы жилые комнаты и кухни имели естественное освещение. Без окна помещение может быть оформлено только как гардеробная или кладовая. Также нельзя делить большую комнату с панорамным окном перегородкой, которая перекроет световой проем. Кроме того, жилая комната должна быть не менее 9 кв. м.
5. Санузел и кухня: рокировка невозможна
Поменять местами кухню и ванную или организовать санузел над жилой комнатой не разрешат. Однако расширить ванную за счет соседнего помещения можно, но не более чем на 25% от ее исходной площади (для квартир на первом этаже есть исключения). Коридором можно «пожертвовать» более свободно, оставив лишь нормируемый проход. Важный нюанс: пол и стены расширенного «мокрого» помещения на 30 см вверх должны быть профессионально гидроизолированы.
Такой номер не пройдет
6. Разделение одной квартиры на несколько
План купить большую квартиру и разделить ее на две-три маленькие с отдельными входами, санузлами и кухнями нереализуем в рамках действующего законодательства. Создание новых изолированных жилых единиц таким способом запрещено.
Возможности в панельных домах
Несмотря на то, что в «панельках» все стены несущие, некоторые изменения все же допустимы. Чаще всего жильцы хотят объединить санузел (из-за малых площадей) или сделать проем из кухни в гостиную. Иногда речь идет о создании прохода между двумя смежными квартирами.
— Работать с несущими стенами можно, но по строгим правилам, — продолжает специалист. — Существуют ограничения по ширине проемов, обязательно оставление отступов от углов, где расположены закладные детали. Любой проем требует усиления металлоконструкцией. Все это делается только на основе проекта, с привлечением экспертизы и технадзора. Процесс согласования может занять несколько месяцев.
Спорные моменты: перенос кухни в комнату
Желание иметь кухню-гостиную в однокомнатной квартире понятно. Технически перенести электрическую плиту в жилую комнату возможно, но с газовой плитой такой вариант исключен. Прямого запрета в законе нет, но окончательное решение остается за администрацией района, и практика в разных районах Минска может отличаться.
— Недавно возник неожиданный нюанс: в одном из ЖРЭО отказались согласовывать перепланировку из-за того, что в документах не была указана зашивка инсталляции (унитазного бачка) гипсокартоном. Раньше это воспринималось как часть сантехники, но теперь стал прецедент. Во избежание проблем при подаче документов обязательно указывайте этот момент, — советует эксперт.
— Распространено заблуждение, что проще сначала сделать, а потом узаконить. Но за самовольную перепланировку, особенно с затрагиванием несущих конструкций, грозит штраф до 50 базовых величин и предписание все вернуть. Если вы покупаете квартиру с уже сделанными изменениями, в первую очередь займитесь их легализацией, чтобы избежать проблем в будущем, — рекомендует Сергей Бирюк.
Пошаговая инструкция по самостоятельному согласованию
Если у вас есть время и желание сэкономить, согласовать перепланировку можно самостоятельно. Специалисты подготовили краткий алгоритм для сложных случаев.
- Подготовительный этап: Разработайте план-схему «было — стало». Согласуйте ее с управлением архитектуры района и своей эксплуатирующей организацией (ЖЭС, ТС). Получите согласие всех совершеннолетних прописанных. Подготовьте копию лицевого счета и, если квартира в ипотеке, согласие банка. С этим пакетом обращайтесь в администрацию района за разрешением.
- Проектирование и согласования: После получения разрешения заключите договор на разработку проектной документации с аттестованной организацией. Получите технические условия, разработайте и согласуйте проект во всех необходимых инстанциях («Тепловые сети», «Энергонадзор» и др., в зависимости от работ). Снова согласуйте проект с управлением архитектуры и ЖЭСом. При работах с несущими конструкциями потребуется государственная экспертиза и новое разрешение.
- Организация работ: Подпишите обязательства, заключите договор на технический надзор и договоры подряда на каждый вид работ. Фиксируйте все этапы актами скрытых работ с подписями подрядчика, технадзора и проектировщика. Соберите всю техническую документацию.
- Завершение и регистрация: Подайте заявление в агентство по госрегистрации. Обратитесь в администрацию района для назначения приемочной комиссии. Соберите подписи в акте ввода в эксплуатацию от всех контролирующих служб (МЧС, санэпидемстанция, архитектура, ЖЭС и др.). Получите решение администрации об утверждении акта. Зарегистрируйте изменения и получите новый техпаспорт.
Этот сложный путь предстоит пройти только при масштабных изменениях. Установка перегородок в квартире со свободной планировкой согласовывается гораздо проще.
Источник