Содержание
- 1 Виды перепланировок квартиры
- 1.1 Перепланировка, не подлежащая узакониванию
- 1.2 Перепланировка, которую необходимо узаконить
- 1.3 Запрещенная перепланировка квартиры
- 1.4 Последствия незаконной перепланировки
- 2 Подготовка к перепланировке
- 2.1 С чего нужно начать
- 2.2 Куда следует обращаться
- 2.3 Список необходимых документов
- 2.4 Проект перепланировки
- 3 Оформление перепланировки квартиры
- 3.1 Нежилого помещения
- 3.2 Согласование в БТИ
- 3.3 Как это сделать самостоятельно
- 3.4 Стоимость услуги
- 4 Как узаконить через суд?
- 4.1 Заявление
Стремление улучшить жилищные условия часто толкает собственников на изменение планировки квартиры. Однако важно понимать, что многие подобные изменения требуют официального согласования, а некоторые и вовсе запрещены законом. Чтобы избежать проблем с законом, штрафов и предписаний вернуть все в исходное состояние, необходимо заранее разобраться в процедуре легализации перепланировки.
Виды перепланировок квартиры
Перед началом любых работ важно определить, к какому типу они относятся: не требующие согласования, требующие узаконивания или запрещенные. Это ключевой момент, от которого зависит весь дальнейший алгоритм действий.
Объединение гостиной и коридора с помощью широкой арки
Перепланировка, не подлежащая узакониванию
Косметические и незначительные работы, не влияющие на несущие конструкции и конфигурацию помещений, обычно не требуют согласования. Это так называемый «ремонт без перепланировки». К таким работам относятся:
- Замена сантехнического оборудования (унитаза, раковины, ванны) без переноса стояков;
- Косметический ремонт: поклейка обоев, покраска стен, замена напольного покрытия;
- Замена бытовой техники (газовой или электрической плиты, водонагревателя);
- Внутренняя отделка балкона или лоджии без объединения с комнатой;
- Установка кондиционеров, спутниковых антенн на фасаде (с учетом правил дома);
- Замена оконных и дверных блоков без изменения размеров проемов.
Эти изменения не отражаются в техническом паспорте БТИ, так как не меняют площадь и конфигурацию квартиры.
Перепланировка, которую необходимо узаконить
Любые работы, затрагивающие несущие стены, перекрытия или общедомовые инженерные системы, подлежат обязательному согласованию. Получить разрешение необходимо на следующие виды работ:
- Устройство проемов в несущих стенах или их усиление;
- Изменения в системе газоснабжения: прокладка новых труб, замена типа плиты (например, с газовой на электрическую);
- Установка перегородок в домах с деревянными перекрытиями (повышает нагрузку);
- Создание новых или изменение существующих оконных и дверных проемов;
- Объединение или разделение санузлов, их перенос в другое место;
- Демонтаж ненесущих перегородок (например, для создания студии);
- Присоединение балкона или лоджии к жилому помещению (с остеклением и утеплением);
- Устройство новых балконов или лоджий.
Объединение комнат в студию с помощью разрушения части несущей перегородки
Запрещенная перепланировка квартиры
Законодательство строго запрещает изменения, которые угрожают безопасности, нарушают права соседей или ухудшают условия проживания. К запрещенным работам относятся:
- Перепланировка в аварийных домах;
- Устройство «теплых полов», подключенных к центральному отоплению или горячему водоснабжению;
- Работы, меняющие фасад здания без согласования;
- Объединение кухни с газовой плитой и жилой комнаты в одно помещение (нарушает противопожарные нормы);
- Любые работы, нарушающие строительные, санитарные или пожарные нормы;
- Увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимой;
- Ликвидация или уменьшение вентиляционных каналов;
- Разрушение или ослабление несущих стен, колонн, балок;
- Переустройство чердаков, технических этажей, подполий;
- Удаление двери, отделяющей помещение с газовым оборудованием;
- Скрытая прокладка электропроводки или труб в швах и панелях.
Рекомендовано к прочтению: Перенос кухни в жилую комнату: возможности и варианты
Перепланировка квартиры с помощью объединения кухни и гостиной
Если планируемые работы попадают в этот список, в разрешении будет отказано. Отказ последует и в случае, если в уже выполненных изменениях были затронуты несущие конструкции без соответствующего проекта и расчетов.
Последствия незаконной перепланировки
Если перепланировка выполнена без согласования, собственника ждет административная ответственность. Согласно ст. 7.21 КоАП РФ, штраф составляет от 2000 до 2500 рублей. Однако это не самое страшное.
Гораздо серьезнее предписание жилищной инспекции вернуть квартиру в исходное состояние за свой счет. Это происходит, если изменения угрожают безопасности дома или нарушают права соседей (например, при переносе мокрых зон над жилыми комнатами соседей снизу). Уголовная ответственность за самовольную перепланировку не предусмотрена, но последствия в виде крупных финансовых затрат на устранение нарушений могут быть очень ощутимыми.
Подготовка к перепланировке
Процесс легализации требует тщательной подготовки. Он включает сбор документов, посещение инстанций и, часто, разработку профессионального проекта.
Объединение маленькой ванной комнаты и туалета для увеличения пространства
С чего нужно начать
Существует два основных пути легализации: административный (через жилищную инспекцию) и судебный. Административный путь используется, когда перепланировка еще не начата или только планируется. Судебный порядок применяется для узаконивания уже выполненных самовольных работ, особенно если в административном порядке получен отказ.
Куда следует обращаться
Для административного согласования обращаются в уполномоченные органы по месту нахождения квартиры. Основные инстанции:
- Государственная жилищная инспекция (ГЖИ) региона или муниципального образования;
- Администрация района (отдел архитектуры и градостроительства) или Департамент капитального строительства.
Перед визитом необходимо обновить техническую документацию. Нужно вызвать техника БТИ, который осмотрит квартиру и внесет все существующие изменения в технический паспорт и поэтажный план. На этих документах зоны перепланировки будут выделены красным цветом. Если старых документов нет, их можно восстановить в том же БТИ.
Список необходимых документов
Для подачи заявления на согласование потребуется стандартный пакет документов:
- Технический паспорт БТИ с актуальными данными;
- Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности;
- Поэтажный план из БТИ с экспликацией (пояснением);
- Выписка из домовой книги или единый жилищный документ (справка о зарегистрированных лицах);
- Письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи, проживающих в квартире;
- Заключение Роспотребнадзора (СЭС) о соответствии санитарным нормам (часто требуется при переносе санузлов);
- Копия финансово-лицевого счета;
- Заключение МЧС о соблюдении норм пожарной безопасности (для сложных случаев);
- Проект перепланировки или, для простых работ, эскиз в составе технического заключения.
Рекомендовано к прочтению: Дизайн небольшой кладовки в квартире
Проект перепланировки
Разработка полноценного проекта перепланировки — обязательный этап для сложных работ. Проект необходим, если затрагиваются:
- Несущие конструкции (стены, перекрытия);
- Инженерные системы (перенос санузла, кухни, замена газовой плиты на электрическую);
- Устройство новых или изменение существующих вентиляционных каналов;
- Установка тяжелых перегородок или конструкций (например, каминов);
- Устройство межэтажных лестниц в двухуровневых квартирах.
Проект включает расчеты, чертежи и пояснительную записку. Разрабатывать его имеет право только проектная организация, имеющая допуск СРО (саморегулируемой организации) в области архитектурно-строительного проектирования. Срок разработки — от нескольких дней до недель. Стоимость варьируется в зависимости от сложности работ и региона, в среднем составляя от 15 000 до 50 000 рублей и более.
Оформление перепланировки квартиры
После подготовки документов и проекта наступает этап непосредственного согласования. Процедура имеет нюансы в зависимости от типа помещения.
Объединение лоджии с кухней и вынос на балкон обеденного стола
Нежилого помещения
Согласование перепланировки нежилого помещения (офиса, магазина, кафе) — более сложный процесс. Требования к проектной документации строже, а список согласующих инстанций шире. Помимо стандартного пакета, потребуются:
- Учредительные документы компании-собственника (Устав, ИНН, ОГРН);
- Разрешение от балансодержателя здания или управляющей компании;
- Разрешительные документы на вид деятельности, если он лицензируется;
- Акт обследования помещения и техническое заключение о состоянии конструкций;
- Договор страхования гражданской ответственности за возможный ущерб.
Срок рассмотрения заявления о перепланировке нежилого помещения также составляет до 30 дней, но на практике может затянуться из-за необходимости дополнительных согласований.
Согласование в БТИ
Бюро технической инвентаризации (БТИ) — первая и ключевая инстанция в цепочке согласования. Обращаться туда нужно в самом начале, еще до разработки проекта. В БТИ получают исходные документы на квартиру:
- Технический паспорт;
- Поэтажный план с экспликацией.
Эти документы являются основой для разработки проекта перепланировки. После завершения всех согласований и самих работ необходимо снова вызвать техника БТИ для составления нового технического паспорта с внесенными изменениями. Этот документ понадобится для регистрации изменений в Росреестре.
Рекомендовано к прочтению: Последовательность ремонта в квартире
Как это сделать самостоятельно
Самостоятельное согласование — трудоемкий, но возможный процесс. Пошаговый алгоритм для узаконивания уже выполненных работ выглядит так:
- Фиксация состояния. Вызвать техника БТИ для осмотра и составления акта о фактической планировке.
- Получение заключений. Обратиться в Роспотребнадзор (СЭС) и МЧС за заключениями о соответствии нормам (если это требуется по характеру работ).
- Разработка проекта. Заказать у сертифицированной организации проект перепланировки и техническое заключение о безопасности выполненных работ.
- Подача заявления. Собрать полный пакет документов и подать заявление в жилищную инспекцию или администрацию.
- Получение разрешения. Дождаться решения. В случае положительного — получить распоряжение о согласовании.
- Внесение изменений в реестр. С готовым разрешением обратиться в БТИ для обновления техпаспорта, а затем в МФЦ или Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.
Стоимость услуги
Самостоятельное согласование позволяет сэкономить на услугах посредников, но требует значительных временных и нервных затрат. Если вы не готовы погружаться в бюрократические процедуры, можно обратиться в специализированные юридические или проектные компании. Они возьмут на себя весь процесс: от сбора документов до получения готового разрешения.
Стоимость услуг таких компаний сильно варьируется в зависимости от региона, сложности перепланировки и объема работ. Ориентировочный диапазон — от 20 000 до 100 000 рублей и выше. Эта сумма не включает госпошлины, оплату проектной документации и технических заключений.
Как узаконить через суд?
Судебный порядок узаконивания — крайняя мера. К нему прибегают, если:
1. В административном порядке получен необоснованный, по мнению собственника, отказ.
2. Перепланировка уже выполнена, и жилищная инспекция выдает предписание о ее устранении.
3. Управляющая компания или соседи препятствуют согласованию.
Заявление
В суд подается исковое заявление. Его содержание зависит от цели:
— Иск о признании перепланировки законной (подается по месту нахождения квартиры).
— Иск об оспаривании отказа жилищной инспекции (подается в районный суд по месту нахождения ответчика — инспекции).
Срок обжалования отказа — 3 месяца с момента его получения.
К исковому заявлению необходимо приложить максимально полный пакет документов, доказывающих безопасность и законность произведенных изменений:
- Квитанция об оплате госпошлины (около 300 рублей для физических лиц);
- Документы на право собственности;
- Технический паспорт БТИ до и после перепланировки;
- Проект перепланировки и техническое заключение от проектной организации с допуском СРО;
- Заключения экспертов (при необходимости);
- Письменные отказы из государственных органов (если они есть);
- Фото- и видеоматериалы, другие доказательства.
Суд, как правило, назначает строительно-техническую экспертизу для оценки безопасности произведенных работ. Ее стоимость оплачивает истец. Решение суда является окончательным и служит основанием для внесения изменений в техническую документацию и ЕГРН без дополнительных разрешений от жилищной инспекции.