Российский рынок жилой недвижимости переживает сложный период, о чём свидетельствуют не только заявления представителей строительной отрасли, но и данные независимых исследований. В статье рассматривается, как текущая ситуация может повлиять на реализацию программы реновации в Москве, динамику цен на квартиры и условия ипотечного кредитования, что, в свою очередь, отразится на рынке оконных конструкций.
Экономическая целесообразность реновации под сомнением
Строительный сектор является одним из ключевых потребителей оконной продукции, так как застройщики массово закупают окна для новых объектов, а новосёлы часто меняют стандартные конструкции, установленные при сдаче дома, на более качественные. Несмотря на объективную потребность многих россиян в улучшении жилищных условий, рынок перенасыщен предложением. Во всех крупных городах скопились значительные объёмы непроданного жилья, а финансовые возможности населения не успевают за ростом цен. Спрос существенно отстаёт от предложения.
В этом контексте вызывают вопросы оптимистичные прогнозы мэра Москвы Сергея Собянина о самоокупаемости программы реновации. По его словам, инвестиции в снос старых пятиэтажек и строительство нового жилья окупятся. Согласно концепции программы, вложенные государством средства должны вернуться в бюджет за счёт продажи части квартир в новых домах. Однако аналитики оценивают общий объём бюджетных вливаний в реновацию в 3–3,5 триллиона рублей. Даже для возврата официально заявленных 100 миллиардов рублей из бюджета Москвы потребуется реализовать около 1 миллиона квадратных метров жилья без снижения стоимости. Если же цены начнут падать, для достижения безубыточности придётся продать ещё большие площади.
Фото: Вложенные в реновацию деньги планируется вернуть за счет продажи жилья.
Частично решить проблему доступности жилья может развитие ипотечного кредитования, но для этого необходима дальнейшая работа по снижению процентных ставок.
Государственная поддержка как стабилизирующий фактор
По информации Центробанка, средняя ставка по ипотечным кредитам в апреле составляла 11,45% годовых, и впоследствии она продолжила снижаться. Во многих регионах России действуют специальные программы, которые делают покупку жилья более доступной. Например, в Белгороде для участников государственных проектов установлены цены на квадратный метр значительно ниже рыночных, а разницу компенсируют из регионального бюджета.
В Саратовской области бюджет частично субсидирует процентные ставки по ипотеке для участников федеральных и региональных программ. Особые условия предусмотрены для семей, использующих материнский капитал, а для молодых специалистов в бюджетной сфере (здравоохранение, образование, культура) доступна даже беспроцентная ипотека. Аналогичные программы поддержки реализуются в Ростовской, Ульяновской областях и других регионах. Таким образом, государство одновременно стимулирует рынок недвижимости, поддерживает строительные компании и банковский сектор, а также помогает решить жилищный вопрос отдельным категориям граждан.
Фото: Свои программы софинансирования ипотеки есть в различных территориях.
Пока разрыв между стоимостью жилья и доходами населения компенсируется за счёт бюджетных субсидий, у застройщиков сохраняется стимул удерживать высокие цены. Однако ресурсы бюджета не безграничны. Кроме того, на рынке уже накоплен большой объём непроданного жилья, содержание которого требует дополнительных расходов. Всё это указывает на то, что в перспективе цены на квартиры начнут снижаться, что оживит рынок недвижимости. А рост числа сделок с жильём, в свою очередь, создаст положительные предпосылки для развития рынка окон, так как новые собственники активно занимаются ремонтом и заменой светопрозрачных конструкций.