Все хоть раз в жизни сталкивались с арендой квартир, как на стороне арендаторов, так и на стороне хозяев квартиры, сдаваемой в аренду. Понятно, что въезжая в арендуемое жилье, мы рассчитываем прожить в нем достаточно долгий срок, и естественно, хочется окружить себя комфортом, сделать небольшой ремонт "под себя", а то и кардинально изменить облик снимаемого помещения. Такие шаги необходимо согласовывать с хозяевами квартиры. Как правильно вести себя в преддверии ремонта в съемной квартире? Какие подводные камни скрывает этот процесс? Да и вообще, кто оплачивает банкет? Попробуем разобраться.
С чего начать?
Совершенно очевидно, что перед тем, как что-то делать в съемной квартире, необходимо согласовать свои планы с хозяевами. Если вы еще не въехали в съемную квартиру, а только ведете переговоры с хозяевами о предстоящем новоселье, и понимаете, что не плохо бы "освежить" ремонт, обязательно озвучьте ваши планы хозяевам. Не имеет особого значения, есть у вас четкое понимание, что вы хотите сделать, либо идея о ремонте "витает в воздухе", уточните, не против ли будут арендодатели, если вы займетесь ремонтом их квартиры. Внесите условие о предстоящем ремонте в договор, это сможет избавить и вас и хозяев квартиры от неприятных недоразумений в последующем. Арендодатель должен заранее дать согласие на улучшения (это требование закреплено Гражданским законодательством). Хотя закон не предусматривает специального порядка, по которому нужно получать согласие, пропишите его в договоре, в допсоглашении или закрепите в электронной переписке, (переписка в соцсетях, мессенджерах). Если заранее знаете, как будете улучшать помещение, и арендодатель это одобрил, зафиксируйте его согласие, перечень будущих улучшений.
За чей счет банкет?
Итак, согласие получено, план ремонта составлен, смета согласована. Все мы прекрасно знаем, что ремонт - дело не дешевое! Вкладывать не малые деньги в чужую квартиру, да и платить еще ежемесячно арендную плату, не очень-то хочется. Выход есть! Договоритесь с хозяевами о компенсации сделанного вами ремонта. В этой истории обе стороны являются заинтересованными, хозяева квартиры в том, что их собственность обретет более свежий вид (что безусловно повысит ее коммерческую привлекательность в случае, если будет принято решение о ее продаже), для арендаторов - более уютная обстановка и комфортное проживание в съемном жилье.
Есть несколько вариантов: во-первых, вы можете договориться о денежной компенсации произведенного ремонта (полностью либо частично). Во-вторых, хозяева могут зачесть стоимость ремонта и затраты на покупку материалов в счет арендной платы, либо снизить ее размер. Закон позволяет установить в договоре обязанность арендодателя возместить стоимость любых улучшений, как отделимых, так и неотделимых. Ну и естественно, закрепите свои договоренности письменно. Всем известно, что "без бумажки ты букашка..." Если в договоре не будет обязанности арендодателя компенсировать затраты за произведенные улучшения, вы не сможете вернуть потраченные на них деньги. Если необходимо, укажите, что сможете зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, которые произвели с согласия арендодателя за счет собственных средств.
ПРИМЕР ФОРМУЛИРОВОК
«Стороны признают необходимость улучшения состояния арендуемого объекта и проведения следующих работ: окраска стен, перенос электророзеток и выключателей, установка межкомнатных перегородок, и т.д. При расторжении договора (при предъявлении платежных документов) арендодатель обязуется компенсировать арендатору документально подтвержденную стоимость таких улучшений».
«Арендатор вправе после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств».
Отделить неотделимое.
Теперь давайте разберемся в одном очень тонком вопросе: что такое отделимые и неотделимые улучшения? Простыми словами, как следует из названия улучшений, одни можно будет забрать с собой после того, как соберетесь съезжать со съемной квартиры, другие же забрать не будет никакой возможности. Вопрос достаточно не тривиальный, в том числе с финансовой точки зрения. Хозяева квартиры наверняка не согласятся давать вам какие-либо финансовые преференции в отношении имущества, которое вы в конечном итоге заберете с собой после съезда с квартиры, точно также как и арендаторам не очень интересно будет вкладывать свои кровные в то, что останется в квартире счастливым хозяевам.
Если не закрепили в договоре, какие улучшения относятся к отделимым, а какие к неотделимым, арендодатель может отказаться компенсировать улучшения и заявить, что они отделимые. По общему правилу такие улучшения становятся собственностью арендатора и он может забрать их себе. В чем же принципиальное отличие отделимого от не отделимого? Если демонтаж улучшений имущества приносит для него ущерб — это неотделимые улучшения. Если улучшения можно демонтировать без ущерба — отделимые. При демонтаже неотделимых улучшений помещение существенно повреждается.
Обратите внимание: Установка камина в квартире и частном доме.
Исходя из судебной практики к отделимым улучшениям можно отнести: 1. Систему вентиляции и освещения, подвесной потолок, система для охлаждения и нагревания воздуха 2. Систему охранно-пожарной сигнализации 3. Утепление межпотолочного пространства, напольный линолеум, электросчетчики, потолочные светильники и межкомнатные двери. К неотделимым улучшениям относят: 1. Встроенная сплит-система кондиционирования воздуха 2. Перепланировка и переоборудование коммуникации, монтаж инженерных систем 3. Обустройство наружных стен из газобетонных блоков, облицовка их с устройством металлокаркаса (ну а вдруг), монтаж оконных блоков, установка окон, дверей ПВХ, обустройство полов из керамогранита, изоляция покрытий и перекрытий 5. Дооборудование, модернизация, реконструкция объекта аренды.
Необходимо отметить, что вышеприведенный перечень не является исчерпывающим и может варьироваться в зависимости от региона (здесь основным критерием будет всё таки мнение судьи).
Если арендодатель не возвращает улучшения, и ваш спор дошел до суда, доказывайте, что их можно отделить без вреда для имущества. Без таких доказательств вернуть улучшения сложно. Причем суды могут признать улучшения отделимыми, даже если демонтаж произведут с повреждением имущества.
ПРИМЕР:
Семью выселили из арендованной квартиры после произведенного косметического ремонта, при этом арендодатель не позволил бывшим жильцам демонтировать его имущество, так как демонтаж повредит помещение. Семья обратилась в суд с иском об истребовании имущества из незаконного владения. Был предоставлен договор, по которому имущество представляет из себя модульную, сборно-разборную конструкцию. Заключение эксперта также подтвердило этот вывод. Суды удовлетворили иск. Указали: если после демонтажа имущества помещение можно восстановить небольшим ремонтом за счет арендатора, улучшения нужно признать отделимыми.
А как быть с текущим ремонтом? К какому виду улучшений отнести его?
При ремонте возникнут неотделимые улучшения, если в результате работ изменились качественные характеристики квартиры, произошла ее модернизация. Суды считают улучшениями реконструкцию, достройку, дооборудование объекта. Улучшения изменяют технические характеристики объекта, повышают его эксплуатационные свойства, часто увеличивают стоимость. Такие улучшения нельзя отделить без вреда для имущества.
Обычно при текущем ремонте работы направлены на профилактику возникновения или на устранение недостатков, которые возникли при использовании помещения. В процессе такого ремонта ликвидируют мелкие повреждения и неисправности. Если после ремонта помещение не приобретает новых свойств, его характеристики не повышаются, то неотделимые улучшения не возникают, даже если результат нельзя отделить без повреждения имущества. Арендатор в этом случае по общему правилу не сможет потребовать возмещения стоимости работ, в том числе выполненных с согласия арендодателя. Арендатор обязан производить текущий ремонт за свой счет, если иное не предусматривает закон или договор.
В чем же отличие улучшений от ремонта. Улучшение произошло, если вещь изменили так, что значительно улучшилось ее состояние, полезность, комфортабельность, внешний вид по сравнению с тем, в котором она была до передачи арендатору. Улучшения нужно отличать от ремонта, когда восстанавливают качественные характеристики имущества, которые утратились в процессе аренды.
Ну и на последок.
Запомните одну очень важную деталь. Какой бы договоренности с хозяевами квартиры вы не достигли в вопросе предстоящего ремонта, есть допустимые пределы, ограничивающие вашу фантазию. Например, нельзя совершать перепланировку квартиры без ее согласования с государственными органами. При этом необходимо подготовить проект, согласовать его в местной администрации и зарегистрировать произведенную перепланировку в органах Росреестра. При этом могут понадобиться дополнительные согласования например, с "газовщиками", электриками, водоканалом. Некоторые работы категорически нельзя проводить в квартирах (к примеру, сносить несущие стены, перемещать "мокрые зоны" и т.д.), поэтому будьте внимательны и не давайте слишком много простора для вашей фантазии. Помните, у всего есть предел!
Больше интересных статей здесь: Ремонт.
Источник статьи: Ремонт в арендованной квартире. Кто оплачивает банкет?.