В современной строительной практике нередки случаи, когда подрядные организации срывают установленные сроки, значительно превышают бюджет, заложенный в смете, или допускают грубые нарушения строительных норм и правил. Избежать этих рисков позволяет организация строгого и системного строительного контроля на всех этапах возведения объекта. Эту функцию выполняют специализированные компании, чьи эксперты досконально знают законодательство и технологические нюансы. Их надзор обеспечивает уверенность в том, что работы ведутся в срок, в рамках бюджета и в полном соответствии с регламентами. Кто уполномочен проводить такой контроль, каковы его основные задачи и как выстроена процедура? Разберем ключевые аспекты.
Законодательные основы строительного контроля
Проведение строительного контроля при возведении, реконструкции или капитальном ремонте зданий является обязательным требованием закона. Правовую основу регулирует статья 53 Градостроительного кодекса РФ. Закон обязывает заказчика обеспечить контроль, но предоставляет свободу в выборе исполнителя этой функции. Контроль может осуществляться силами самого заказчика, подрядчика или привлеченной независимой организации. Гражданский кодекс РФ (ст. 749) прямо разрешает заказчику делегировать эти полномочия стороннему юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю, которые должны соответствовать определенным критериям. Все proceduralные детали и требования подробно изложены в Положении о проведении строительного контроля (Постановление Правительства РФ №468 от 21 июня 2010 г.).
Таким образом, строительный контроль представляет собой комплекс мер, направленных на обеспечение соблюдения сроков, бюджета, проектной документации, строительных норм и качества используемых материалов. Это система проверок, которая минимизирует риски для заказчика.
Теоретически заказчик может взять контроль на себя (технический надзор), но это требует глубоких профессиональных знаний. Часто эту функцию по договору возлагают на самого подрядчика. Хотя это избавляет от необходимости искать третью сторону, такой подход таит в себе конфликт интересов. Недобросовестный исполнитель, контролируя сам себя, может пойти на различные махинации: замена материалов на более дешевые аналог, включение в смету фиктивных работ, завышение объемов. Во многих случаях именно это становится источником дополнительной, нелегитимной прибыли подрядчика.
Привлечение независимой экспертной организации, вопреки кажущимся дополнительным расходам, в итоге позволяет заказчику сэкономить в среднем до 15% от сметной стоимости. Экономия достигается за счет пресечения перерасхода средств и необоснованного удорожания работ. Именно поэтому сегодня все чаще прибегают к услугам независимого строительного контроля.
Ключевые цели и задачи строительного контроля
Услуги строительного контроля подразумевают комплексные проверки на всех стадиях. Итоговый отчет подтверждает соответствие объекта нормам, а сам процесс строительства — соблюдение графика и финансовой дисциплины.
Основные цели контроля включают:
- Обеспечение качества работ. Технологические ошибки, допущенные по незнанию или халатности, могут проявиться уже при эксплуатации в виде трещин, протечек, перекосов. Контроль призван выявлять такие нарушения на ранней стадии для их немедленного устранения.
- Контроль за использованием материалов. Распространенная схема — указать в смете дорогой материал, а на объекте использовать дешевый заменитель. Это ухудшает эксплуатационные и экологические характеристики здания. Инспекторы следят за соответствием фактически применяемых материалов проектным.
- Проверка сметной документации. Эксперты анализируют смету на предмет завышения цен, необоснованных или дублирующих позиций, что предотвращает неоправданные финансовые потери заказчика.
- Соблюдение сроков. Контроль включает мониторинг выполнения графика работ как в целом, так и по отдельным критическим этапам.
В результате заказчик получает гарантию своевременной сдачи объекта, соответствующего всем нормам, что упрощает взаимодействие с надзорными органами, такими как Ростехнадзор. Кроме того, достигается существенная финансовая экономия, а в некоторых случаях — до 30-50%, и предотвращаются серьезные дефекты (осадка, обрушение конструкций). Контролирующая организация выступает в роли независимого аудитора и защитника интересов застройщика.
Область применения строительного контроля
Согласно законодательству, строительный контроль обязателен для процессов строительства, реконструкции и капремонта зданий и сооружений. Его применение особенно актуально для следующих объектов:
- Жилые дома и комплексы;
- Торгово-развлекательные и бизнес-центры;
- Гостиницы;
- Промышленные сооружения;
- Объекты культурного наследия.
Критерии выбора организации для строительного контроля
Безопасность будущего здания напрямую зависит от квалификации контролирующей организации. Для законного осуществления такой деятельности юридическое лицо или ИП должны обладать допуском от саморегулируемой организации (СРО) в области строительства. Требования СРО строги: для юридических лиц в штате должно быть не менее 7 сотрудников, включая двух руководителей; для ИП — не менее 5. В команде должны присутствовать узкие специалисты: инженер-проектировщик, сметчик, архитектор, геодезист, эксперты по инженерным системам. Руководитель обязан иметь высшее профильное образование и опыт работы в строительстве от 7 лет.
Обязанности контролирующего органа
Надзор — это многоэтапный процесс. Чем раньше он начат (желательно на стадии проектирования), тем выше итоговое качество объекта. Работа ведется на основании договора, определяющего права и обязанности сторон. В зависимости от масштаба проекта, проверки может проводить как группа профильных специалистов, так и один инженер-инспектор.
В перечень обязанностей контролирующей компании входит:
- Экспертиза проектной документации на соответствие нормативам;
- Анализ и проверка сметы;
- Мониторинг соблюдения графика работ;
- Контроль качества и сертификации строительных материалов;
- Проверка соответствия выполняемых работ технологическим стандартам;
- Надзор за правилами хранения материалов на объекте;
- Контроль объемов выполненных работ;
- Выявление нарушений и контроль их устранения;
- Участие в приемке промежуточных этапов работ с оформлением актов;
- Контроль соблюдения техники безопасности;
- Проверка исполнительной документации.
Специалисты регулярно предоставляют заказчику детальные отчеты, позволяя ему в реальном времени отслеживать ход строительства и оперативно реагировать на возникающие проблемы.
Порядок и этапы проведения контроля
Важная особенность эффективного контроля — его поэтапность. Это не позволяет подрядчику скрыть дефекты предыдущих стадий под отделкой последующих.
Инспектирование, в идеале, должно сопровождать объект от проекта до сдачи в эксплуатацию и включает:
- Проверку подготовительного этапа и земляных работ;
- Контроль устройства фундамента и несущих конструкций;
- Надзор за монтажом ограждающих конструкций, кровли;
- Проверку монтажа инженерных систем (электрика, сантехника, вентиляция);
- Контроль отделочных работ и благоустройства территории;
- Итоговую комплексную проверку перед сдачей.
Периодичность проверок определяется проектом. По итогам каждого визита формируется отчет с описанием выявленных нарушений, ссылками на нормативы, фотофиксацией, графиками и финансовыми расчетами. Если контроль подключается к уже начатому строительству, обязательно проводится предварительное техническое обследование.
Таким образом, строительный контроль — это не просто проверка технологий, а инструмент обеспечения финансовой прозрачности, сроков и, в конечном счете, спокойствия заказчика. Поскольку большинство застройщиков не являются экспертами в строительстве, они уязвимы перед недобросовестными подрядчиками. Независимый надзор устраняет этот информационный дисбаланс, выступая гарантом качества, законности и экономической эффективности всего проекта.
Источник: сайт domoff-interiors.ru
Метки:строительство