Согласно действующему законодательству, ответственность за проведение как текущего, так и капитального ремонта балконов и лоджий в многоквартирных домах возложена на управляющие компании (УК). Это правило действует в тех случаях, когда полномочия по управлению домом делегированы именно такой организации. Однако на практике жильцы нередко сталкиваются с ситуациями, когда УК пытаются избежать этих обязанностей, перекладывая их на собственников квартир.
Обязанности УК по Жилищному кодексу
Жилищный кодекс РФ определяет основную задачу управляющей компании как обеспечение безопасных и комфортных условий проживания для жильцов. В обязанности УК входит поддержание общего имущества дома, включая технические и инженерные конструкции, в исправном состоянии, соответствующем всем установленным нормативам. К общему имуществу относятся и балконные плиты, которые являются несущими или ограждающими конструкциями. В зависимости от состояния дома, его износа, климатических условий и других факторов, управляющая компания обязана планировать и проводить необходимые ремонтные работы — как текущие, так и капитальные. За неисполнение этих обязанностей для УК предусмотрена административная, а в некоторых случаях и уголовная ответственность.
Подзаконные акты, регулирующие деятельность УК
Помимо Жилищного кодекса, деятельность управляющих компаний регламентируется рядом правительственных постановлений и нормативных документов. К ключевым из них относятся:
- Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены в 2006 году).
- Перечень работ и услуг, необходимых для содержания общего имущества (принят в 2013 году).
- Специальные технические регламенты и строительные нормы.
Перечень работ 2013 года, в частности, обязывает УК проводить регулярные осмотры для выявления дефектов в конструкциях балконов, лоджий, козырьков и других элементов. При обнаружении неисправностей компания должна разработать план ремонтных работ, согласовать его с собственниками и выполнить. Все эти обязанности, а также сроки и периодичность проведения работ, должны быть четко прописаны в договоре управления, который заключается между жильцами и УК.
Что делать, если УК не выполняет обязанности: досудебный и судебный порядок
Если управляющая компания игнорирует свои обязанности по ремонту балконов, первым шагом должно стать официальное письменное обращение к ней с требованием устранить нарушения. По закону на рассмотрение такого обращения у УК есть до 30 дней. Если ответа нет или он неудовлетворителен, следующим этапом становится обращение в суд с исковым заявлением о понуждении к выполнению ремонтных работ.
Судебная практика по спорам с УК о ремонте балконов
Хотя в России судебные решения не создают прецедентное право, сложившаяся практика по аналогичным делам учитывается судами. Рассмотрим несколько типичных случаев из судебной практики.
Ремонт разрушающихся краев балконных плит
В одном из дел суд отклонил довод УК о том, что ее обязанности ограничиваются только капитальным ремонтом. Суд постановил, что управляющая компания должна выполнять весь комплекс работ, обеспечивающих безопасность и сохранность общего имущества, включая балконные конструкции. Иное толкование, по мнению суда, позволило бы УК получать плату за услуги, но выполнять лишь часть работ, что противоречит смыслу жилищного законодательства.
Демонтаж аварийных балконов и лоджий
В другом решении суд указал, что демонтаж конструкций, признанных аварийными и опасными, является прямой обязанностью управляющей компании. Хотя восстановление или капитальный ремонт таких балконов может финансироваться собственниками, УК обязана оперативно устранить угрозу для жизни и здоровья жильцов, независимо от решений о будущем ремонте всего дома.
Устранение аварийного состояния балконной плиты
В деле, где была зафиксирована серьезная деформация балконной плиты (отслоение бетона до арматуры, рыхлость и обрушение частей), суд обязал УК провести срочный ремонт. Суд указал, что такие работы входят в понятие надлежащего содержания общего имущества и являются обязанностью управляющей компании.
Несмотря на частые попытки УК уклониться от ответственности, жильцам важно активно отстаивать свои права. Бездействие управляющей компании может создать реальную угрозу безопасности. Наиболее эффективным инструментом в такой ситуации остается обращение в суд, который в большинстве случаев встает на сторону собственников, обязывая УК выполнить необходимые ремонтные работы.