В России большая часть жилья — это типовые квартиры, планировка которых часто не устраивает жильцов. Многие собственники стремятся изменить пространство под свои нужды, например, объединяя санузел. Однако любые серьезные изменения требуют согласования. Чтобы избежать проблем с законом и соседями, важно заранее изучить правила, запреты и порядок оформления перепланировки, установленные Жилищным кодексом РФ.
Что говорит закон о перепланировке?
Порядок внесения изменений в технический паспорт квартиры регулируется главой 4 Жилищного кодекса. Закон разделяет два понятия: переустройство и перепланировка. Переустройство — это изменения в инженерных сетях и оборудовании (замена труб, установка новой сантехники, перенос радиаторов). Перепланировка — это изменение конфигурации самого помещения: снос или возведение перегородок, перенос стен, изменение площади комнат или функционального назначения помещений (например, превращение кладовки в гардеробную).
Важно понимать, что даже установка душевой кабины вместо ванны или замена газовой плиты на электрическую может считаться переустройством и требовать согласования. Конкретный список работ, подлежащих согласованию, может немного отличаться в зависимости от региона.
Какие работы строго запрещены?
Право собственности на квартиру не означает полной свободы действий. Все изменения должны учитывать интересы других жильцов дома и требования безопасности. К категорически запрещенным работам относятся:
— Установка радиаторов отопления на балконах и лоджиях.
— Монтаж системы «теплый пол», подключенной к общедомовым системам водоснабжения или отопления.
— Объединение жилой комнаты с кухней, если на кухне установлена газовая плита (это нарушает противопожарные нормы).
— Присоединение к квартире общедомового имущества: чердаков, технических этажей, лестничных клеток.
— Расширение жилой площади за счет лоджии в квартирах выше второго этажа (это ослабляет фасадную конструкцию).
— Любые работы, нарушающие систему вентиляции.
— Перепланировка в аварийных домах или в зданиях, являющихся объектами культурного наследия.
— Изменения, противоречащие санитарным и противопожарным нормам.
— Работы, которые ухудшают условия эксплуатации дома для других собственников (например, перенос мокрой зоны над жилой комнатой соседей снизу).
Businessman holding a red traffic triangle warning sign in front of his head
Что можно делать без получения разрешения?
Без сложного согласования, а лишь с уведомлением контролирующих органов, можно проводить работы, которые не затрагивают несущие конструкции и инженерные системы дома. К ним обычно относят:
— Остекление балкона или лоджии.
— Демонтаж ненесущих перегородок (гипсокартонных, из легких материалов).
— Перенос дверного проема в ненесущей стене.
— Перестановка сантехнического оборудования в пределах санузла без изменения стояков.
— Удаление встроенной мебели (шкафов, антресолей).
— Замена окон, косметический ремонт.
— Установка кондиционеров или спутниковых антенн (с соблюдением правил монтажа на фасаде).
Пошаговый порядок согласования перепланировки
Нарушение установленного порядка грозит крупными штрафами и предписанием вернуть все изменения за свой счет. Действуйте по следующему алгоритму:
1. Подготовка проекта. Первый шаг — разработка или приобретение проекта планируемых изменений. Его можно заказать у специализированной проектной организации или, для типовых домов, иногда найти готовые решения.
2. Сбор документов. С готовым проектом необходимо обратиться в местную Жилищную инспекцию или другой уполномоченный орган (МФЦ). Пакет документов включает: технический паспорт БТИ, выписку из ЕГРН, заявление установленной формы, проект перепланировки. В отдельных случаях может потребоваться согласие соседей смежных квартир или разрешение от органов охраны памятников архитектуры.
3. Получение разрешения и проведение работ. Срок рассмотрения заявления — до 45 дней. Получив положительное решение, можно начинать ремонт.
4. Ввод изменений в эксплуатацию. После завершения работ необходимо вызвать комиссию для составления акта приемки. С этим актом нужно обратиться в БТИ или Росреестр для внесения изменений в техническую документацию на квартиру.
Как узаконить уже сделанную перепланировку?
Если работы были проведены без предварительного разрешения, это считается самовольной перепланировкой. Владельцу грозит административный штраф (до 2500 рублей для физических лиц, а для юридических — значительно больше). Кроме того, суд может обязать вернуть квартиру в исходное состояние.
Квартиру с неузаконенной перепланировкой практически невозможно продать, подарить или завещать, так как это вызовет проблемы при регистрации сделки. Узаконить уже сделанные изменения можно, но обычно это происходит в судебном порядке. Суд назначит строительно-техническую экспертизу, которая должна подтвердить, что работы не нарушают норм безопасности и не ущемляют права соседей. Если экспертиза даст положительное заключение, суд, как правило, обязывает БТИ внести изменения в техпаспорт.
