Разбор ремонта на продажу. Почему нужно делать хорошо.

Разбор ремонта на продажу. Почему нужно делать хорошо.

В этой статье хочу поделиться с вами мыслями о том, как же все-таки делать ремонт в квартире, предназначенной на продажу.

Начну, пожалуй, с аксиомы - продается все, если есть много времени и цена соответствует рынку.

Так как моей целью является максимизация отдачи капитала, а квартира тем дороже стоит, чем больше в ней сделано, и продается она тем быстрее чем более соответствует ожиданию покупателя, следовательно нужно сделать максимально востребованный ремонт и постараться продать по верхней границе ценового предложения за как можно меньший срок экспозиции. Звучит бесхитростно, однако на практике не все так просто.

У меня есть несколько пунктов которыми я всегда стараюсь руководствоваться при проведении сделки. Сделкой здесь я называю полный цикл от покупки до продажи недвижимости. Итак, вот они.

Портрет покупателя. Перед тем как начать проект желательно представлять себе для кого будет эта квартира. Идей всегда много, но правильнее выбрать тот дизайн и планировку которые соответствуют желаниям большинства платежеспособного спроса. Например если это однушка то это первое жилье для семейной пары без детей или пенсионер на дожитие (жуткое слово, но максимально объективно отражает суть). Конечно есть много других нюансов - расположение квартиры, ценовой сегмент, экология района, вид из окон, соседи, транспортная доступность и т.д. все это влияет на то какой покупатель вам нужен. Например лофт, на мой взгляд, лучше делать в центре города/модном районе или другой пример: в пенсионерском жилом комплексе вы, скорее всего, долго будете продавать квартиру в стиле поп арт. Максимально попадающий в моих покупателей, на мой взгляд, стиль это неоклассика в большинстве своем, или скандинавский - акцент на молодых и модных.

Разбор ремонта на продажу. Почему нужно делать хорошо.

Я большой противник перепланировок. Из однушки сложно сделать трехкомнатную квартиру, точнее не реально. То что получается в таких квартирах это пыточная - это те условия в которых жить не нужно, на мой взгляд. Следующий аргумент против перепланировки - проблемы при покупке кредит. Конечно можно сказать что будущий владелец может договориться с оценщиком и сделать оценку за взятку без перепланировки, но это противозаконно и иногда не реально. Отдельная песня перепланировки при наличии газа в квартире, самая популярная объединение кухни с комнатой - такой улучшайзинг вообще опасен. Не дай бог что-то случится привлекать к ответственности будут в том числе и инициатора перепланировки.

Продавать нужно как можно дороже соответственно квартира просто обязана быть лучше чем большинство вариантов на рынке.

Обратите внимание: Порядок ремонта в ванной комнате.

Лучше не только визуально но и фактически.

Разбор ремонта на продажу. Почему нужно делать хорошо.

Распродажи наше все. Я часто покупаю плитку, сантехнику, доску на пол, кабель, и вообще все что может понадобиться заранее на распродажах. Это часто позволяет максимизировать прибыль.

Сэкономить можно так-же и на недорогой плитке, например, белой матовой, комбинируя ее с акцентной плиткой. Недорогом фаянсе. В той ценовой категории где я работаю не важно ставить унитазы Laufen можно и отечественные рассмотреть сейчас есть множество достойных моделей по приемлемой цене.

Разбор ремонта на продажу. Почему нужно делать хорошо.

Инсталляция обязательна т.к. за ней действительно проще ухаживать и убираться. Это из личного опыта. Если тебе удобно - делай также всегда проще продать то что нравится самому. Вообще не стоит бояться делать чуть дороже - это окупится при продаже и будут дополнительные аргументы при торге.

Разбор ремонта на продажу. Почему нужно делать хорошо.

То что скрыто (вся инженерка) должны быть хорошего качества. Хорошая сантехника (для данного ценового сегмента и в моем понимании это Am.Pm., Grohe, Hansgrohe, Jacob Delafon), хорошая электрика (для данного ценового сегмента и в моем понимании это Legrand, ABB) главное не стесняться говорить об этом потенциальному покупателю - вы показываете свое отношение к ремонту, покупатель обретает уверенность в качестве. Если утрировать грубо - то что можно поменять в течении нескольких часов - можно экономить, не портя картинку. То, замена чего подразумевает капитальный ремонт, максимально прочное и надежное.

Лучше без мебели в жилой комнате т.к. вы продаете пространство - покупатель должен видеть его, не заставленная вещами и мебелью квартира создает ощущение новизны, свежести и кажется визуально больше.

Я стремлюсь к автоматизации получения прибыли и делегированию полномочий, я продаю и покупаю квартиры всегда с агентом из довольно крупного агентства недвижимости. Это довольно удобно т.к. я не трачу время, силы и средства на фотографирование объекта, размещение и обновление объявлений, переговоры, показы и уборку после показов (в России живем - зимой это более чем актуально), составление и согласование текста договора, согласование сделки в банке, если это ипотека, заказ и получение справки об отсутствии зарегистрированных лиц и прочие нюансы, которые решает риэлтор. С покупкой сложнее - поиском очередной квартиры я занимаюсь в том числе и сам. По большому счету я только подписываю документы и получаю/отдаю деньги (имею ввиду этап приобретения/продажи).

Вот, пожалуй основные моменты, можно углубляться в тему практически бесконечно. Планирую опубликовать цикл статей о том как можно сэкономить деньги при закупке материалов и планировании работ.

Подписывайтесь в раздел.

Больше интересных статей здесь: Ремонт.

Источник статьи: Разбор ремонта на продажу. Почему нужно делать хорошо..